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Hoy, para que una urbe pueda demostrar que es exitosa debe poder exhibir distritos de negocios, con construcciones de imponentes y lujosos edificios de oficinas. Esto porque la mayor parte de las ciudades en el mundo y en Latinoamérica han vivido un fuerte proceso de cambio, en el cual sus economías han ido variando desde la actividad industrial a la de los servicios.
En Lima es cada vez más común observar, como en muchas otras ciudades latinoamericanas, la proliferación de proyectos y obras en desarrollo de oficinas de lujo. (EL ARTÍCULO COMPLETO PUEDE LEERLO EN LA EDICIÓN IMPRESA DE INCompany ACTUALMENTE EN CIRCULACIÓN)

Por Juan Vicente, analista de INCompany

 

Hace varias décadas la principal característica de una ciudad importante era la presencia de una gran cantidad de chimeneas e industrias humeantes en el horizonte. Hoy, para que una urbe pueda demostrar que es exitosa debe poder exhibir distritos de negocios, con construcciones de imponentes y lujosos edificios de oficinas. Esto porque la mayor parte de las ciudades en el mundo y en Latinoamérica han vivido un fuerte proceso de cambio, en el cual sus economías han ido variando desde la actividad industrial a la de los servicios.

En Lima es cada vez más común observar, como en muchas otras ciudades latinoamericanas, la proliferación de proyectos y obras en desarrollo de oficinas de lujo. Estos espacios urbanos, signos de la modernidad, el desarrollo y la globalización, están constituídos principalmente por edificios de oficinas prime o de clase A, con cada vez más diseño arquitectónico y que cumplen con altos estándares de construcción, incluyendo tecnología de seguridad y funcionamiento, algo que cada vez buscan con mayor intensidad las grandes empresas nacionales y extranjeras para alojar a sus oficinas principales.

Ubicación y metraje acaparan la descripción de las casas, departamentos o terrenos que se ofrecen en venta o alquiler en el Perú; pero cuando se habla de oficinas, esos parámetros pasan a un segundo plano y son solo referencias que forman parte de dos conceptos mucho más deseados por los empresarios: confort y eficiencia. No tiene porqué extrañar. En un mundo en el que los ejecutivos valoran más la calidad de vida que la remuneración que le puede ofrecer una empresa y en el que retener al capital humano es uno de los objetivos más difíciles de alcanzar, es lógico que el lugar donde los colaboradores pasarán más de un tercio del día tiene que ser el mejor.

“Las empresas ya no solo buscan un espacio para trabajar, sino también mejores y más eficientes ambientes de trabajo, que aporten a la calidad de vida de sus empleados y faciliten su integración al ambiente y cultura empresarial”, señala Víctor Saldaña Sánchez, uno de los agentes inmobiliarios que más conoce el mercado peruano y que tras gerenciar la tradicional Alfredo Graf, ahora es director gerente general de su propia compañía inmobiliaria Saldaña Consultoría Inmobiliaria.

Así, los nuevos proyectos corporativos incluyen imponentes lobbies, de doble y hasta triple altura; salas de usos múltiples equipadas para conferencias y capacitaciones; directorios con tecnología para video-conferencias; comedores y servicios de cafetería; módulos de servicios de atención a proveedores y para trámites y, por supuesto, amplios estacionamientos con el número de garajes de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados de oficina adquiridos, detalla Saldaña.

En esa búsqueda del confort, son cada vez más los detalles a tomarse en cuenta, desde el objeto de arte de un autor reconocido que dominará el lobbie y la calidad premium de los acabados, hasta los techos verdes que por ejemplo, ha empezado a colocar Centenario Grupo Inmobiliario a un costo de US$ 200 por metro cuadrado.
Alfonso Ruiz, gerente de Oficinas de Centenario, lo dice claro: “Estos desarrollos no buscan que los edificios corporativos se coloquen a un mejor precio, sino que los hacemos para que el usuario tenga un mayor confort y tenga un nivel de satisfacción mucho mayor”. Es por eso que en la azotea del edificio Real 6, en el Centro Empresarial de San Isidro, hay ahora 1.100 metros cuadrados de cuidadas áreas verdes y que se espera hacer otro tanto en el Real 8 en construcción.
Por eso también en el exterior se utiliza pintura fotocatalítica que posee un alto reflejo solar, lo cual es importante para reducir el calor que acumula el edificio y de esa manera permitir un 30% de ahorro de energía por aire acondicionado.

Oficinas premiun en Lima
Conseguir una oficina premium en Lima sigue siendo una tarea difícil. La consultora inmobiliaria Colliers International señala que la tasa de oficinas prime disponibles en la capital peruana era de 1,4% al finalizar el 2012, la más baja de la región, y cayó aún más en el primer trimestre del 2013 a 1,2%.
En su Reporte de Investigación y Pronóstico del primer trimestre del 2013 para el mercado de oficinas, Colliers indica que el stock de oficinas prime es de 488.265 metros cuadrados distribuidos en 51 edificios. En los últimos tres meses el stock habría aumentado en 56.000 metros cuadrados con el ingreso de Torre Begonias, Torre Fibra W/B, Onyx y las torres San Borja Plaza 1 y San Borja Plaza 2.

Está previsto que unos diez nuevos edificios para oficinas de lujo o prime estén terminados antes de que finalice el 2013, estimó Colliers International. Estos proyectos aumentarían el total de espacio de oficinas clase A y A+ en unos 117 mil metros cuadrados.
Si se culminan los proyectos que están en construcción, el stock de oficinas prime en Lima pasaría de los 488.265 metros cuadrados que se reportó al cierre del primer trimestre del 2013 a 605.265 metros cuadrados de espacio prime, cifra que aún está por debajo de las principales ciudades de la región. Por ejemplo, México DF posee hasta 4 millones de metros cuadrados de estos espacios, mientras que Santiago de Chile 1,7 millones y Bogotá 1,2 millones.

Sin embargo, la disponibilidad inmediata no aumentará, pues buena parte de la nueva oferta ya ha sido tomada, según hace ver la consultora CBRE Global Research and Consulting, que incluso es más optimista y calcula que este año ingresarán unos 130 mil metros cuadrados. Eso sí, en CBRE creen que lo que suceda con la nueva oferta servirá para conocer mejor los niveles de vacancia que se verían los próximos años, pues nuevos proyectos se siguen anunciando ante la demanda -hasta el momento constante- que se ha tenido.

El agente inmobiliario Víctor Saldaña indica que es escasa la disponibilidad de oficinas que pueden ocuparse en forma inmediata debido a que la mayor parte de los proyectos que entran, ya están colocados, sea por empresas o por inversionistas que luego quieren arrendar el espacio.

De hecho, en los últimos proyectos corporativos, el 60% de los espacios estaban orientados para el alquiler y el 40% para la venta. Sin embargo, para el 2014 esas cifras se invertirían. En el horizonte de entrega hasta el año 2016, más del 50% de espacios (30 edificios nuevos, aproximadamente) serán para la venta.
La zona preferida en donde se ubican las oficinas prime sigue siendo San Isidro, tanto en lo que Colliers bautiza “Sanhattan” (en los alrededores de las avenidas Córpac, Begonias y Rivera Navarrete) como en las inmediaciones del Golf de San Isidro.

“Entre los nuevos proyectos se puede perfilar una zona de desarrollo con eje sobre la avenida Salaverry/Pershing, donde se ofrecen construcciones de edificios con características prime, y que principalmente se están comercializando en venta”, refiere el informe de Colliers.

Pero si hay una zona en expansión, esta es la ubicada entre el Jockey Plaza, el hipódromo de Monterrico y la Embajada de Estados Unidos.
“Santiago de Surco es un sub mercado que se sigue consolidando como una alternativa atractiva (…) es un nuevo foco empresarial que sigue sumando nuevos proyectos que siguen teniendo acogida entre inversionistas e inquilinos. De hecho, Surco tiene sólo el 5% en construcción disponible para adquisición”, señala la consultora CBRE.

Centenario apuesta por esas dos zonas en donde tiene 18.000 metros cuadrados de tierras, que podrían alcanzar para 80.000 metros cuadrados de oficinas. “Nuestro banco de terrenos está en San Isidro y Surco (avenida Olguín) y nos podría permitir duplicar los 75.000 metros cuadrados de oficinas premium que tenemos”, señala Gonzalo Sarmiento, gerente general de la inmobiliaria. Ellos esperan iniciar pronto la construcción de la torre Real 2 de 14 pisos y a un costo de US$ 15 millones. “Esperamos que se vendan antes de concluir la construcción como ha pasado con la torre Real 8”, sostiene Sarmiento reflejando el ánimo que se vive entre quienes están dándole forma a la nueva ciudad empresarial.
Pero tratándose de apostar, le preguntamos a Eric Rey de Castro, director general de Colliers International Perú, si compraría una oficina como inversión a futuro y nos respondió: “Claro que sí, cuando el producto es adecuado, en el sitio adecuado: Edificio “verde” con características de un A+, en esquina prime de zona CBD (tipo San Isidro, zona Sanhattan).

Bajos alquileres
Y es que el futuro no es corto en este mercado. Pese a las continuas alzas registradas en los precios de los alquileres de oficinas durante los últimos años, Lima aún se encuentra entre las ciudades más baratas de América Latina en este rubro con un promedio de US$ 21.00 mensuales por metro cuadrado. Lima sólo se ve superada en valores más bajos por San José de Costa Rica, con un promedio de US$19,6 por metro cuadrado mientras que Santiago de Chile ronda los US$ 23,9/m2 por el arriendo de oficinas premium.

En este punto, Lima aún cuenta con esta ventaja dentro del mercado inmobiliario de Latinoamérica. La causa de los bajos valores que se manejan en los arriendos de estas oficinas de alta gama, es que los terrenos en la capital peruana aun son más baratos que en otras ciudades importantes. En el otro extremo, está Sao Paulo. En esta mega urbe brasilera, el valor de los terrenos es muy superior, lo que, sumado a la exigencia de una tasa de capitalización más elevada, lo cual se traduce en arriendos que promedian los US$ 61,5 por metro cuadrado.

Oficinas virtuales
Y si de eficiencia se trata, la tecnología juega un papel importantísimo. En ese campo, Ana María Castro, directora para el Área Sur Andina y Chile de Regus, la firma de alquiler de oficinas virtuales que atiende en 100 países, señala que “básicamente, una oficina debe contar con tres requisitos básicos que son la telefonía, Internet de alta velocidad y mobiliario cómodo para poder centrarse en las tareas y no en detalles”.
Precisamente, Regus ha encontrado en estas cualidades que exige la oficina moderna un amplio campo donde expandirse. “Todos estos puntos, en su sumatoria, suelen ser costosos y requieren de la dedicación de buen tiempo para implementarlos. Las oficinas virtuales de Regus lo ofrecen todo en un mismo lugar y con infraestructura de primera”, promociona Castro.
Los emprendedores y las pequeñas y medianas empresas son las que más se están dando cuenta de las ventajas de la oficina virtual, que les permite colocar en su membrete una dirección con prestigio y obtener servicios de primera.

El edificio más alto
Primero fue el boom de la construcción de edificios de vivienda para la clase media sin mayores conceptos de diseño. Posteriormente vino el desarrollo de proyectos de alta gama. En el segmento de oficinas está pasando lo mismo. Una mayor competencia debido a la proliferación de proyectos de alta gama ha generado que se de cada vez más importancia a aspectos como el diseño, en los cuales intervienen los mejores arquitectos del país. Sumado a ello, el aumento en el valor de los terrenos está llevando ahora a la construcción de edificios cada vez más altos, algo a lo que los limeños no estaban acostumbrados.

Mientras que el ex Ministerio de Educación (hoy sede del Poder Judicial) y la Torre del Centro Cívico se mantuvieron durante varias décadas como los edificios más altos de la ciudad, el Hotel Westin apenas ha podido mantener su liderazgo en las alturas durante poco más de un año, superado ahora, aunque muy levemente, por su vecina Torre Begonias, con 28 pisos destinados a oficinas y con un área de 62,400 m2 (techada), siete sótanos y un semisótano.
Y esta última también tendrá un reinado efímero, pues a pocos metros de ella ya está prevista la construcción de un edificio que, además de encumbrarse como nuevo monarca, lo hará con una altura que realmente establecerá grandes diferencias con todo lo conocido en nuestra ciudad.

Hablamos de la nueva Torre Rímac, que estará ubicada en el lugar donde hoy se levanta el tradicional edificio Limatambo, con el emblemático gran aviso luminoso de Coca Cola en su cúspide, en el cruce de la avenida Javier Prado y la Vía Expresa del Paseo de la República. Según lo que ha trascendido hasta el momento, el nuevo gigante tendría una altura de 200 metros, ochenta más que el más alto construido hasta el momento.

Se trata de un nuevo proyecto de una de las empresas del Grupo Breca o Brescia-Cafferata, también propietaria de los otros dos edificios más altos del país, el Hotel Westin y su vecina Torre Begonias. La prestigiosa empresa Arquitectónica sería la encargada de su diseño, al igual que lo fue de los edificios que acabamos de mencionar. Para los expertos, la decisión de contratar a esta reconocida firma de arquitectura estaría basada en la idea de complementar su diseño con sus ya famosos y cercanos vecinos.

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