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¿Se terminó el boom inmobiliario? ¿Debo tratar de vender rápido mi propiedad antes que empiece a desvalorizarse? Sin duda la respuesta es no a ambas preguntas pues el sector sigue gozando de buena salud y las tasas de retorno que ofrece se mantienen como muy atractivas.
PUBLICADO EN LA EDICIÓN No 11 DE INCompany.
Por Juan Vargas Sánchez, analista de INCompany.

Se acabó la época de las vacas gordas? Fue la pregunta que surgió en el hasta entonces confortable sector inmobiliario peruano luego que a inicios de diciembre pasado Humberto Martínez, presidente del Instituto de la Construcción y el Desarrollo de la Cámara Peruana de la Construcción, dijera que el número de edificios que se construían en el 2013 era menor a la cifra del 2012.

¿Se terminó el boom inmobiliario? ¿Debo tratar de vender rápido mi propiedad antes que empiece a desvalorizarse?
Sin duda la respuesta es no a ambas preguntas, pero a un sector que crece durante once años seguidos y que lo hace a una tasa promedio de 10,5% en ese tiempo, bien se le puede perdonar que vea una tormenta donde apenas hay nubarrones. Hasta es bueno que algo de moderación se instale entre los actores del boom, e incluso que algunos lleguen a plantearse si será recomendable seguir invirtiendo en la compra de inmuebles.

De la información recogida para este artículo podemos adelantar que, en efecto, algunas reacciones fueron exageradas, pues el sector sigue gozando de buena salud y las tasas de retorno que ofrece se mantienen como muy atractivas a pesar de que se mantendrá la tendencia a la disminución iniciada en el 2012.

Para empezar, el terreno sobre el que se está pisando es bastante firme. El sector construcción –que acoge al inmobiliario- viene creciendo desde el 2002 y el año pasado habría terminado con un incremento de entre el 9% y 10% (hasta noviembre la tasa era de 9,21%, según cálculos del Instituto Nacional de Estadística e Informática).

Igualmente, el crecimiento de la economía peruana se mantiene y, con ello, los ingresos económicos de sus ciudadanos siguen ampliándose, lo que mantiene la demanda por inmuebles.

Así lo ve, por ejemplo, Mariela Nicho Malca, gerente general de Arista Business, una empresa que es demandante activa de oficinas con el objetivo de luego alquilarlas como oficinas virtuales, físicas o centros de reuniones o conferencias. “En tanto y en cuanto el país goce de estabilidad política y social, un adecuado manejo económico, sin dejar de lado el factor seguridad, los motores continuarán impulsando el crecimiento económico tanto del sector empresarial -especialmente medianas empresas y pymes- como a nivel de los segmentos B y C de la población, sectores que se constituyen en los principales factores de demanda de bienes inmobiliarios”, indica Nicho Malca.

Ricardo Cabrera, gerente general para el Perú de la compañía inmobiliaria internacional CBRE, dice que el boom inmobiliario se sostiene en muchos factores, pero dos de los más importantes son el financiamiento y el crecimiento económico. “Una mayor economía formal y una clase media más fortalecida, realmente empujan las ventas de los inmuebles. Por otro lado, conforme el país vaya ganando confianza, los plazos de los créditos se pueden extender y las tasas bajar permitiendo que más personas puedan acceder al financiamiento y con ello a una vivienda”, explica.

Dos gráficos preparados por el ex director del Banco Central de Reserva del Perú y ex viceministro de Economía, Waldo Mendoza, muestran el desarrollo tanto de los créditos hipotecarios como de los precios.

Además, hay que tener en cuenta que en el país existe una alta demanda por viviendas, la mayor parte de la cual está esperando que mejoren sus ingresos para pasar de ser potencial a efectiva. Según el XVIII Estudio de Edificaciones en Lima y Callao realizado por el ICD/Capeco existen un total de 431,881 hogares demandantes efectivos de vivienda al 2013, los cuales sólo pudieron optar por una oferta de 21,872, por lo que existe una demanda insatisfecha de 411,869 viviendas.
Pero la demanda potencial (aquellos que quisieran comprar pero todavía no tienen los recursos suficientes) es cuatro veces mayor.

Los precios
En este contexto, el dato clave para un inversionista es que existe suficiente demanda para que los precios de los inmuebles no disminuyan. Claro que eso no basta. Un activo debe generar ganancias a su propietario, como bien dice Robert Kiyosaki, el aclamado autor de “Padre rico, padre pobre”. Así, invertir dinero en un bien sólo tiene sentido si el valor de este aumenta, y es más, sólo si es que ese incremento es superior al que se puede obtener de otros activos.

¿Pasará esto en el sector inmobiliario? Cabrera considera que los inmuebles seguirán subiendo. “Los precios de las propiedades están vinculados a la demanda que haya por ellas. El financiamiento juega un papel fundamental. Si las tasas bajan o los plazos de los créditos se extienden las personas pueden pagar un inmueble de mayor valor empujando los precios hacia arriba. No se puede definir a ciencia cierta cuanto más subirán los inmuebles, lo que sí es seguro es que todavía tienen campo para subir”, indica.

El efecto inverso se pudo ver en el 2013 cuando una serie de medidas para restringir el crédito hipotecario, tomadas por la Superintendencia de Banca y Seguros y el Banco Central de Reserva del Perú, hicieron que se moderara la demanda, causando que el inicio de nuevas obras fuese menor que en el 2012, tal como se hizo mención al inicio de este artículo, y que el ritmo de crecimiento de los precios también se modere.

Pero todos coinciden en que hay espacio para las alzas. Mariela Nicho considera que el incremento progresivo del valor de las propiedades se mantendrá, aunque en márgenes mucho menores a los alcanzados hace algunos años cuando el valor de algunas propiedades llegó a triplicarse en cuatro años”.

De lo que tampoco se duda es que algunos tipos de inmuebles subirán más que otros. En CBRE lo dividen así:
• Sector residencial: hoy en día un departamento del sector alto puede alcanzar una rentabilidad anual de 3% a 4% debido al aumento de la oferta.
• Sector comercial: hoy en día una oficina que se compra en planos puede dar una rentabilidad de entre 12% y 14% y una oficina ya construida entre 8% y 10%.

Cabe indicar que en el segmento de oficinas todavía se habla de rentabilidades de 30% al año, lo que explica, por ejemplo, el incremento del número de ellas construidas en el 2013 y las que se esperan para este y los próximos dos años. Pero en general, las tasas serán menores.
“Los lugares para invertir dependerán de la aversión al riesgo de quien invierte pues la regla es clara, a mayor riesgo, mayor rentabilidad. En el segmento comercial, por ejemplo, existen zonas comerciales ya establecidas como Miraflores, San Isidro, Surco con una rentabilidad esperada más baja”, advierte Cabrera de CBRE.

Edificios residenciales
La empresa inmobiliaria Inmobiliari busca refrescar las rentabilidades que obtiene diversificando sus inversiones. Carlo Mario Varas, gerente general de una de las compañías líderes del mercado, señala que hoy la industria ha crecido y madurado. “Hoy no solo el usuario final tiene mayor conocimiento sino que las empresas inmobiliarias van renovando y buscando nuevas estrategias para poder continuar su crecimiento y diferenciarse en el mercado”, señala.

Por ello, la cartera de proyectos que manejan va dirigida a distintos estratos económicos. “Bajo la marca Inmobiliari ofrecemos proyectos residenciales y corporativos premium para los sectores A y B, mientras que bajo la marca Casa Club Recrea, brindamos proyectos de vivienda para los sectores C y D”, detalla.

Es una estrategia que merece ser tomada en cuenta por los inversionistas individuales que no deben dirigir todas sus compras hacia los inmuebles de tipo A y B, pues demanda existe para diferentes segmentos, como bien señala José Luis Aylllón en la columna que acompaña este artículo.

Lo que también hay que tener en cuenta es que los clientes han cambiado. Varas afirma que los compradores han aprendido a elegir mejor y a darse cuenta de que tienen más poder de elección ante la creciente oferta. El usuario final, se preocupa por los detalles, cobrando mayor relevancia el tema de diseño y arquitectura. “Buscan la innovación, uso de nuevas tecnologías y seguridad. Al mismo tiempo son personas que buscan proyectos en buenas ubicaciones, con áreas comunes donde puedan distraerse sin necesidad de salir de su casa”, precisa.

Es por ello que Inmobiliari y Casa Club Recrea tienen a la innovación y la diferenciación como atributos que los usuarios van a encontrar: diseños únicos, tecnología de alta calidad, acabados de lujo, grandes y equipadas áreas comunes, entre otros. “Nuestro objetivo es que cada uno de nuestros proyectos esté a la altura de cualquier tipo de desarrollo inmobiliario en cualquier parte del mundo”, señala su gerente general.

Carlo Mario Varas indica que si la rentabilidad ha decaído en el segmento residencial, ello se debe a que las inmobiliarias enfrentan la problemática de tener que adquirir tierras a precios altos, no solamente en Lima, sino también en las ciudades más desarrolladas del interior del país.

En efecto, los precios de los terrenos han aumentado diez veces su valor en los últimos diez años, según estimó Antonio Espinoza, gerente general de Desarrolladora del Pacífico.

“Antes el metro cuadrado en la avenida Pardo (Miraflores) se ubicaba en US$ 300, ahora llega a los US$ 3,000; para el caso del Golf, el precio se ha incrementado de US$ 1,000 a US$ 10,000 y con respecto a Lince, el precio ha pasado de US$ 200 a US$ 2,000”, afirmó Espinoza durante la quincena de enero a un medio local.

Si bien ya hay una menor alza de los terrenos, la escasez de estos seguirá pesando ya que los distritos como Magdalena, San Isidro, Miraflores, San Borja Surco y San Miguel, siguen siendo las zonas predilectas por las inmobiliarias para la construcción de edificios residenciales.

Proyectos de oficinas
En cuanto a los proyectos comerciales, la demanda se muestra igual de insatisfecha y con una diferencia sustancial: las empresas que quieren comprar si cuentan con los recursos para hacerlo.
Scott Figler, jefe de investigación especializado en el mercado peruano de la consultora internacional Jones Lang LaSalle (JLL), recuerda que desde el 2008 algunos desarrolladores inmobiliarios comenzaron a apostar por el mercado de oficinas y encontraron una amplia demanda para sus proyectos.

“En el 2010 se entregó una gran cantidad de edificios y comenzaron a subir los precios. Había mejores edificios, con mejores características y había demanda para llenarlos”, señala. Así, los precios siguieron subiendo y también el número de inmobiliarias que se animaban a ingresar a este segmento del mercado.

“Los precios han seguido subiendo y pensamos que seguirán subiendo en el corto y quizás en el mediano plazo. No es una burbuja, a Lima todavía le falta crecer”, sostiene Figler desde su cómoda oficina en Bogotá.

Para sustentar su afirmación, Figler destaca un indicador que dice mucho de dónde están y dónde estarán los precios: la tasa de disponibilidad. ¿Cuántos metros disponibles de oficinas hay en la ciudad? “En Lima la tasa de disponibilidad ha sido muy baja por muchos años. No hay muchas opciones para las empresas que necesitan una oficina, y por tanto los propietarios tienen todo el poder a la hora de la negociación, porque saben que si a una empresa no les gusta su inmueble o las condiciones, pues no tiene muchas otras opciones y deben aceptarlas”, explica.

La tasa de disponibilidad de oficinas en Lima es de 3%. En mercados en estado de equilibrio se estima que este ratio se ubica entre 8% y 12%. “Eso lo dice todo. No hay opciones para las empresas que buscan: tienen que pagar lo que dice el propietario”, insiste. Es pues, un excelente mercado en el cual estar como ofertante.

¿Pero cuánto durará esta situación? Scott indica que en el 2013 se entregaron casi 20 edificios con un total de unos 150,000 metros cuadrados. Fueron proyectos grandes como San Borja Plaza, Torre Begonias y varios centros empresariales en Miraflores y San Isidro, y casi todos fueron ocupados en forma inmediata. A pesar de la gran cantidad de metros cuadrados que ingresó al mercado, la disponibilidad sigue siendo mínima.
Para este 2014, en JLL proyectan que ingresarán otros 155,000 m2 y en el 2015 y 2016 la oferta se ampliará en 250,000 m2 cada año.

“Es una gran cantidad de metros cuadrados a disposición. La oferta del 2014 debería ser absorbida, pero para el 2015 y 2016 deberemos ver primero como estará la tasa de disponibilidad. Con todo, en este momento, la conclusión sigue siendo que la demanda es muy fuerte y los espacios se están ocupando”, precisa.

¿Invertiría él?, le preguntamos. “Sí claro, el indicador que más importa es la tasa de disponibilidad. Mientras siga siendo baja, hay buenas oportunidades. Invertir en oficinas es buena apuesta”, responde.

También hay distintos segmentos a los que un inversionista puede apuntar en el mercado de oficinas. La mayor parte de la oferta construida o en construcción está dirigida a edificios prime o categoría AB. Mucha de esta demanda ha estado antes en edificios tipo B y ahora quieren más espacio y mayores comodidades.

Pero algunos de estos edificios B pueden constituirse en buenas posibilidades. Figler indica que estos edificios típicamente son más chicos y ofrecen espacios para oficinas de 100 a 200 metros, los cuales ya no resultan convenientes para las empresas.

“Hay un segmento interesante que son los edificios viejos del Centro de Lima. Puede ser un negocio interesante. Se pueden comprar por buen precio, refaccionarlos, romper paredes y hacer las oficinas más grandes. Creo que se pueden obtener rentas bastante atractivas”, señala.

El investigador de mercado cuenta que a la inmobiliaria Arte Express le está yendo muy bien con esa apuesta. Tienen ocho edificios refaccionados y están atrayendo a inquilinos de gran escala. “Si siguen así, pronto alguien más se animará y entrará a competir”, concluye.

Oportunidades en las provincias
El auge que vive el mercado de oficinas en Lima no parece repetirse en el interior. Arequipa, la segunda ciudad del país en población y movimiento económico, es todavía un mercado relativamente pequeño. Existe allí solamente un gran desarrollo de oficinas, el edificio de la inmobiliaria Quimera, pero que todavía no consigue vender todos sus espacios, lo que habla de que la demanda todavía no está consolidada.
En el caso de los inmuebles residenciales la situación es diferente, pues las empresas desarrolladoras sí están encontrando demandas interesantes en ciudades del interior del país como Trujillo, Chiclayo, Piura y Arequipa e incluso en Cusco, Moquegua y Tacna.

Lo que quieren las empresas
Los inversionistas que colocan su dinero en el mercado inmobiliario comercial, deben tener en cuenta que los clientes que quiere alquilar una oficina o comprarla se han sofisticado y tienen mayor conocimiento del producto inmobiliario que requieren. En este sentido, ya preguntan por la altura de piso a techo, de piso a viga, el tamaño de los cajones de estacionamiento, si el sistema constructivo es losa post tensada o es construcción tradicional, el tipo de ascensores, etc.

En Arista Business, que se especializan en el alquiler de oficinas, indican que al margen de los requerimientos usuales, los factores más importantes para los clientes de hoy están relacionados con los niveles de seguridad, vías de acceso y disponibilidad de áreas de parqueo. Factores todos muy lógicos si hacemos un rápido análisis de los niveles de inseguridad ciudadana que se viene percibiendo en nuestro país en los últimos años y del voraz incremento del parque automotor en nuestras ciudades y la lamentable desidia de algunas autoridades por dar una solución radical a un problema que año a año se viene incrementando.

Tamaños
En lo que se refiere al tamaño de la oficina preferida, la prestigiosa JLL hace ver que la tendencia es a demandar cada vez espacios más amplios. “Si se ofrecen plantas más grandes de 800 o 1,000 metros cuadrados, las empresas las toman. El mercado está exigiendo espacios más grandes”, indica Scott Figler.

En el 2011 un edificio de oficinas promedio se construía sobre 700 metros. En el 2013 se construyó sobre 8,000 m2 en promedio. Para el 2014 será de 8,200 m2 y en el 2015 de 10,800 m2. Eso quiere decir que los tamaños de edificios son cada vez más grandes.
Y también los edificios serán cada vez más altos. Figler destaca que casi todas las municipalidades están facilitando este tipo de desarrollo, salvo quizás Miraflores que apuesta por ser una zona turística. Con todo, las trabas municipales no son como las que se ven, por ejemplo, en Bogotá, en donde el gobierno local acaba de dar una ley que impide desarrollos comerciales de más de tres pisos.

El empuje de la clase media

Por Bencho Sanchez – Cerro, analista de INCompany

La expansión de la clase media, perteneciente al nivel socio económico (NSE) B, está dinamizando la demanda de viviendas nuevas en Lima y Callao gracias al mayor poder adquisitivo que ostenta, señala el director ejecutivo de la consultora inmobiliaria Tinsa, José Borbolla.

El crecimiento de la clase media en el país y su poder adquisitivo, todo eso muy ligado al mayor acceso al crédito hipotecario, son los factores que están dinamizando la demanda de viviendas nuevas”, indicó.
En ese sentido, estimó que los precios de las viviendas podrían continuar incrementándose este año a un ritmo anual de diez por ciento en promedio, como ha ocurrido en los últimos años.

Según el Banco Interamericano de Desarrollo (IADB), el porcentaje de peruanos considerados de “clase media” se duplicó llegando a un 70% de la población entre 2005 y 2011. Según el sistema de nivel socioeconómico de Perú la población de clase media está representada por los estratos C y D. Además del fuerte crecimiento experimentado por el país, esa nueva clase media disfruta de un poder adquisitivo mayor, gracias a la renta disponible recién conquistada. Por ejemplo, las ganancias medias mensuales del área metropolitana de Lima aumentaron un 41,8% entre 2003 y 2010, y buena parte de ese aumento se concentró en los segmentos C y D, destacan Andriana Diez, Julia Hazen, Liliya Ivanova y Joel Simpson, miembros de la Lauder Class de la Wharton School of Business.

El sector financiero, sin embargo, aún tiene mucho por hacer con este segmento. El acceso al crédito entre la clase media emergente de Perú continúa siendo muy bajo, en la medida en que los bancos, tradicionalmente, siempre privilegiaron a los pocos segmentos de renta elevada de la población.

En los últimos años, diversas empresas financieras nuevas, con programas innovadores, entraron en el mercado peruano ofreciendo hipotecas y otros productos financieros a la nueva clase media, impulsando aún más el crecimiento real de los inmuebles (y precios) en Lima. Los peruanos reaccionaron a los numerosos obstáculos recurriendo a la creatividad de diferentes maneras, entre las cuales las más importantes son el mercado de casas prefabricadas y de construcción propia.

Según un artículo de mayo de 2013 del periódico La República, un 60% de las casas del país están construidas por los propietarios, lo que representa cerca de un 3,6% del PIB, o US$ 2,000 millones al año. Incluso en la región metropolitana de Lima, cerca de un 60% de los terrenos ocupados son fruto de “invasiones” o comunidades informales, lo que llevó a un estado de construcción permanente en sintonía con la progresión de las obras. A pesar del aumento de la renta, la mayor parte de los peruanos de las clases inferior y media aún construyen sus casas.

Aunque el fenómeno de la construcción de viviendas por parte de las familias continúe siendo importante en Perú, una nueva tendencia inmobiliaria ha surgido entre los segmentos C y D, en la medida en que un número creciente de familias se distancia del fenómeno citado y migra al segmento de casas prefabricadas con la ayuda de hipotecas tradicionales.

Con la propagación de las hipotecas en el país, en un total del 6%, varias empresas empezaron a reconocer el valor latente del consumidor de clase media en el segmento de crédito. El Gobierno conoce hoy en día las graves limitaciones impuestas por la falta de acceso al crédito y ha creado varios fondos gubernamentales, principalmente el Fondo MiVivienda, para financiar el riesgo inmobiliario, dar garantías y subsidiar hipotecas para los peruanos de baja renta.

Una de las principales empresas involucradas en la implementación de esos programas es MiCasita Hipotecaría, empresa privada creada en 2004 por Roberto Babea Yamamoto con el objetivo de llenar la laguna del acceso al crédito para la clase media. MiCasita es una de las primeras instituciones financieras especializadas en hipotecas en Perú, cuyo objetivo específico es atender la demanda de las familias de clase media baja. La empresa ofrece diversos productos de financiación, como hipotecas para la adquisición de viviendas y reforma, y tiene como objetivo específico los clientes de la clase media emergente.