El centro comercial Plaza Itavuvu, que abrió a mediados de 2012, está entre los nuevos ‘malls’ que están batallando en Sorocaba, Brasil. Rodrigo Marcondes para The Wall Street Journal
Durante la última década, los desarrolladores de bienes raíces de Brasil casi duplicaron la superficie de centros comerciales con la esperanza de cobrar alquileres altos a minoristas que apuntan a la creciente clase medida.
Pero muchos fueron vapuleados por el bajón económico y ahora algunas áreas del país, como esta ciudad de 600.000 habitantes a unos 90 kilómetros al oeste de São Paulo, están salpicadas de “centros comerciales fantasmas” con altas tasas de desocupación, pocos clientes y ventas anémicas, señalan Marla Dickerson y Rogerio Jelmayer en The Wall Street Journal.
Para los urbanizadores e inversionistas, estos centros son un recordatorio de los peligros de quedar atrapado en la exuberancia del crecimiento en los mercados emergentes. La penuria es particularmente severa en las ciudades medianas y pequeñas, donde los inversionistas habían previsto un auge de consumo que nunca se materializó. “Demasiados centros comerciales han abierto y están matándose entre ellos”, explica Aquila Wagner, quien trabaja en una tienda de ropa para niños en una porción particularmente vacía de Villàggio Shopping, un centro comercial abierto en Sorocaba hace cinco años.
Desde principios de 2010, se han inaugurado más de 130 centros comerciales en el país, cerca de la mitad fuera de las grandes áreas metropolitanas, según la división brasileña de la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield, de Nueva York. La adición neta de más de 3,7 millones de metros cuadrados de locales ha elevado la superficie ociosa y deprimido los alquileres conforme la economía se debilita, en particular en zonas periféricas, dice André Germanos, director de mercados de capitales de la firma.
El alza de los arriendos se ha desacelerado en muchas propiedades y en algunos casos incluso han caído. “Los actores más pequeños están teniendo dificultades”, afirma Germanos. Hubo “algo de exceso con la esperanza de que la economía crecería por siempre”. El año pasado, el Producto Interno Bruto de Brasil se expandió apenas 0,1%, comparado con 2,7% en 2013, según la agencia nacional de estadísticas, IBGE.
La propiedad de los centros comerciales brasileños es fragmentada. Sus inversionistas van desde emprendedores y familias adineradas que poseen unas cuantas propiedades hasta grandes compañías que cotizan en bolsa e inversionistas extranjeros.
Entre las empresas de envergadura está BR Malls Participações SA, el mayor operador de centros comerciales de América Latina por cantidad de propiedades. La compañía, que cotiza en bolsa, posee participaciones en 48 centros comerciales en Brasil y sus inversionistas incluyen a fondos de las firmas estadounidenses Dodge & Cox y T. Rowe Price Group Inc.
Los inversionistas canadienses también tienen una gran presencia. La brasileña Aliansce Shopping Centers SA, que también cotiza en bolsa, es en parte propiedad del fondo de jubilación Canada Pension Plan Investment Board. Desde 2006, Ivanhoe Cambridge, el brazo de bienes raíces del fondo de pensiones de Quebec, Caisse de depot et placement du Quebec, ha comprado y desarrollado centros comerciales brasileños con la familia Carvalho. La empresa conjunta es dueña de 14 propiedades y tiene otras en desarrollo.
Las penurias en el sector no están distribuidas de forma equitativa. Los ocho operadores de centros comerciales de Brasil que cotizan en bolsa registraron tasas de ocupación de alrededor de 95% o más en el cuarto trimestre de 2014.
En contraste, Plaza Itavuvu, que abrió a mediados de 2012, está entre las que atraviesan dificultades en Sorocaba. La tasa de desocupación es de cerca de 30%, según una vocera de la gerencia, aunque no proporcionó más datos. Durante una tarde reciente de un día laboral, el número de trabajadores del centro comercial superaba el de los visitantes que recorrían los tranquilos pasillos. La plazoleta de comidas era un mar de mesas vacías y locales cerrados. El único restaurante abierto era Burger King.
Algunos observadores afirman que con el tiempo, Brasil llenará sus centros comerciales a medida que la economía se recupere. Más de 60% de los 200 millones de habitantes son considerados actualmente de clase media, con ingresos familiares de entre 2.000 reales y 8.640 reales al mes (US$650 a US$2.800), de acuerdo con cifras oficiales.
Además, el sector de centros comerciales brasileño está en su infancia. El país cuenta con apenas 524 propiedades de este tipo, que la Asociación Brasileña de Centros Comerciales define como inmuebles con al menos 5.000 metros cuadrados.
No obstante, se prevé que la recuperación se demore más en llegar a localidades por fuera de las dos principales ciudades, São Paulo y Rio de Janeiro.
“La tasa de desocupación está concentrada en los centros comerciales del interior de Brasil, en proyectos de firmas que carecen de operaciones a gran escala y, por lo tanto, no tienen poder de negociación con los minoristas”, señala Marcelo Motta, analista de bienes raíces de J.P. Morgan Chase JPM -0.06% & Co. en São Paulo.
Paseos para niños infrautilizados en la Plaza Itavuvu. Rodrigo Marcondes for The Wall Street Journal
El desarrollo inmobiliario en Sorocaba ha sido desenfrenado. La ciudad tiene ocho grandes centros comerciales, la mitad de los cuales se construyeron a partir de 2010, apunta un consultor.
Las propiedades más antiguas de la ciudad también están sufriendo. Elias Antonio José, el dueño de Shopping Panorâmico, cuenta que en los años 80 recibía la visita de 10.000 compradores al día. Actualmente, con suerte promedian 2.000 diarios, dice. Más de la mitad de sus 130 locales están vacantes.
