Las grúas torre de construcción siguen dominando el paisaje limeño pero ya no se multiplican, una señal de que la edificación de departamentos es ahora mucho más meditada, está desacelerando su ritmo de crecimiento y/o se está yendo a nuevos sitios; lo que es claro es que ello no significa que el sector inmobiliario haya dejado de ser rentable. PUBLICADO EN LA EDICION No 9 de INCompany.
Por Vicente Sánchez, analista de INCompany.
Si en el 2011 la venta de viviendas nuevas aumentó 47%, en el 2012 lo hizo en solo 10% hasta las 23.743 unidades, según un informe de la consultora Tinsa. Para este año, analistas como el ex viceministro de Vivienda Guido Valdivia aseguran que podría haber un retroceso de hasta 3%. El alza del precio promedio del metro cuadrado también se ha moderado, así, si el primer trimestre del 2012 subió 24% interanual, en el primer trimestre del 2013 lo hizo en 18% y para todo el año, los analistas estiman que solo lo harán en 8%.
¿Se acabó el boom inmobiliario? La mayor parte de analistas consultados para este artículo son enfáticos en decir que no y que los proyectos que presenta el sector siguen dejando buenas rentabilidades que provocarán que la construcción de edificios familiares siga aumentando.
Hace unas semanas, la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC) desarrolló un congreso en Lima y en su comunicado oficial destacaron que “el Perú vive desde hace varios años un impresionante desarrollo inmobiliario y el crecimiento continuo de este auge se estima que tiene todavía para unos 15 ó 20 años más”.
Daniel Ríos Camacho, gerente de la División Inmobiliaria de Masedi Contratistas Generales, sostiene que la inversión en el sector sigue siendo una buena opción. “El boom se va a mantener por 10 o 15 años más. Cualquier dinero que ingrese al sector va a obtener ganancias porque hay bastantes posibilidades, aunque quizás el tiempo de recuperación sea mayor que antes”, sostiene.
Camacho reconoce que los márgenes de ganancia en el sector se han reducido, pero definitivamente, es mejor que dejar la plata en el banco. Si hace dos años un proyecto generaba ganancias de un 20%, ahora la tasa promedio está en un 14% anual, aunque hay que considerar que el retorno del dinero es a un año y medio, en promedio, y llega a ser a 5 años cuando se habla de grandes unidades.
Hace cinco años, la expectativa de recuperación era más atractiva. “Una persona que no conocía el sector podía obtener un margen de 20% en el primer edificio, y al tercer edificio, conforme manejaba mejor sus costos, la recuperación era mayor”, indica Camacho.
Hay varias razones que explican esta menor ganancia: mayor competencia, mayores costos de insumos y mano de obra, etc; pero para Camacho, el principal hecho que está afectando al sector es el alza de los precios de los terrenos.
“Antes, hasta se podía conseguir terrenos a cambio del canje por departamentos, lo que era bueno para la inmobiliaria debido a que no tenía que disponer de capital propio para la compra del terreno; pero ahora las pretensiones de los propietarios han aumentado descomunalmente”, cuenta.
Hay que tener en cuenta que los grandes terrenos en Lima ya los tienen las empresas inmobiliarias más grandes, y al resto solo le queda comprar terrenos pequeños o casas, que es el segmento en donde se está produciendo una gran especulación por parte de los propietarios.
“Mientras haya quien pague, los precios de los terrenos seguirán subiendo, pero ya los precios empezaron a contenerse porque hay menos demanda al precio que están pidiendo”, sostiene Camacho. En el caso de Masedi, tienen actualmente un proyecto en Surquillo en construcción, y otro en Punta Hermosa, en la Playa Caballeros, que esperan lanzar el próximo año.
Víctor Manuel Saldaña Sánchez, gerente general de Saldaña Consultora Inmobiliaria, también considera a los terrenos como una variable fundamental para explicar el actual desempeño del sector.
“El incremento del valor del metro cuadrado de terreno en todos los distritos de Lima, así como en las principales ciudades del interior del país, alza que se ha caracterizado principalmente por su gran velocidad sobre todo en los últimos tres años, es sin duda una de las principales razones por las cuales la rentabilidad de inversión en construcciones de proyectos residenciales se ha visto reducida”, explica.
Según Saldaña, el porcentaje del precio del terreno respecto al costo total del proyecto, se encontraba hace algunos años en el rango del 10% al 15% como máximo. Hoy, las constructoras tienen que considerar entre el 15% y el 30%. Así, dependiendo de su ubicación y la altura máxima que permite el Certificado de Parámetros, algunos proyectos dejan de ser atractivos.
“En la actualidad las promotoras desarrollan proyectos inmobiliarios a partir de 200 viviendas, para asegurar la generación de mayor rentabilidad. Están creciendo en volumen, lo que permite minimizar costos y tener precios de venta más atractivos”, detalla Saldaña.
Proyectos de ese tamaño requiere terrenos de entre 2.000 a 5.000 metros cuadrados, los cuales, en Lima, son de propiedad de las grandes inmobiliarias. Para el resto, la apuesta es por proyectos de altos precios, dirigidos al segmento A y B, pero que son segmentos que ya empiezan a tener algún grado de saturación. Y entonces, hay que pensar bien antes de desarrollarlos.
A provincias
Giovanna Arellano, gerente general de Progestion, sostiene, sin embargo, que la actual encrucijada se superará conforme las inmobiliarias sigan proyectándose al interior del país. “La rentabilidad de los multifamiliares en los últimos 5 años para los desarrolladores tradicionales se ha desacelerado pero no porque no exista demanda sino porque su producto sigue siendo dirigido a un nicho de mercado ya atendido”.
Así, la oportunidad sigue abierta para aquellos que logran descifrar bien los requerimientos de los consumidores. Después de todo, según la
Si bien, diversas inmobiliarias ya desarrollan proyectos en el interior del país y los precios de los terrenos también han subido en las principales ciudades, existe allá mucho suelo por recuperar. “La gran mayoría de promotores inmobiliarios si bien es cierto han incursionado en provincia están desarrollando en locaciones cercanas al centro de la provincia y lo que se necesita es descentralizar como sucedió en Lima”, sugiere Arellano. “Es por ello que el menor crecimiento del sector inmobiliario no se debe a que se haya alcanzado la madurez del mercado, sino a una etapa de reordenamiento”.
“La madurez en el mercado no debe medirse por la cantidad de venta, sino que debe tomarse como base la capacidad real de satisfacer la demanda existente. En nuestro país existe un gran sector de población que no está siendo debidamente atendida y al segmento inmobiliario le falta mucho para alcanzar la madurez”, sostiene.
Los analistas consideran que esta tendencia de dirigirse hacia el interior del país seguirá acentuándose y que en base a ello las rentabilidades dejarán de disminuir. Este proceso, además, disminuirá la demanda por terrenos en Lima Metropolitana haciendo que el precio de estos se modere, permitiendo en el futuro que continúe el desarrollo de proyectos.
Como ya se advirtió antes, se espera que el boom del sector continúe por al menos 15 años más.
Mercado de alquiler
Las tendencias descritas también deben ser tomadas muy en cuenta por los inversionistas que compran departamentos pensando en alquilarlos.
Víctor Saldaña, gerente general de Saldaña Consultora Inmobiliaria, dice que si bien sigue siendo interesante invertir en departamentos para protegerse de la desvalorización del dinero, la rentabilidad que se puede obtener en el sector residencial ha decrecido respecto a lo que podía esperarse hace algunos años.
“Ya no son tiempos de un 10% de rentabilidad anual, actualmente podemos hablar de un 7% o 6% en promedio, dependiendo de la ubicación, acabados y valores agregados que ofrece el departamento. Esto se encuentra en función directa al monto de la inversión total. Y siempre es mejor diversificar la inversión”, recomienda.
Saldaña hace ver que la oferta de departamentos en alquiler también se ha incrementado, sobre todo en los distritos que corresponden a los sectores A y B, en consecuencia esto ha provocado que los precios de alquiler disminuyan.
Una muestra de este deterioro lo da el conocido ratio PER (Precio de Venta versus Ingreso Anual por Alquiler) que venía aumentando consistentemente en los últimos años, al punto que hizo temer que se estaba generando una burbuja inmobiliaria.
Según datos del Banco Central de Reserva del Perú, durante el primer trimestre de 2013, el número de años que se tendría que rentar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad en distritos como San Borja o San Isidro se ha ubicado en 18,6 y 18 puntos, respectivamente. Ello se debería a que, aunque el costo de los departamentos aumenta a menor ritmo, el costo del alquiler no ha podido seguirle el ritmo debido a la mayor oferta.
Sin embargo, a nivel general, el PER en Lima Metropolitana se ubicó en 15,3 puntos, cifra menor que la registrada en similar período del año pasado (15,5) y que en el último trimestre de 2012 (15,7). Así, si bien obtener rentabilidad se hace más difícil en el segmento A y B, todavía se tiene espacio para lograrla en los distritos de ingresos medios.
Para aquellos que se están animando a este tipo de inversión, Saldaña recomienda tener en cuenta que arrendar un inmueble es como otorgar un crédito. “Debemos tener mucho cuidado en la calificación de nuestro inquilino. La participación y apoyo de un buen consultor inmobiliario, nos puede permitir minimizar los riesgos que ello implica”, observa.
Además, hay que considerar que el tiempo en el que se alquila un departamento o una casa demora entre 60 a 90 días. Este plazo podría variar, si en la zona, el número de unidades comparables es significativo, en este caso, el precio al cual se está dispuesto a aceptar el alquiler, sumado a la infraestructura que ofrece la vivienda y la calidad de los acabados, decidirán su más temprano o más tardío arrendamiento.
Posibilidades para los inversionistas
Masedi es una de las empresas abierta a recibir dinero de inversionistas para financiar sus proyectos inmobiliarios. Daniel Ríos, el gerente de la División Inmobiliaria, indica que ellos tienen dos principales formas de operar: en primer lugar, se recibe dinero de terceros para invertir en la compra de terrenos con el objetivo de tener un banco de terrenos que serán desarrollados en el futuro o incluso para venderlos luego; y en segundo lugar, se invierte para arrancar un proyecto de edificación.
“Tenemos un cliente que contaba con medio millón de dólares y buscaba tener una tasa de 13%. Nosotros le hemos garantizado una tasa de rendimiento de entre 10% y 13% anual”, asegura. La empresa ya invierte el dinero y observa con mucha atención desarrollar proyectos en el interior del país.
Se trata de una buena alternativa para el inversionista y para la inmobiliaria, pues esta última puede tener capital fresco sin perjudicar sus estados financieros con los bancos. Masedi no es la única inmobiliaria que recibe a inversionistas, de hecho, la mayor parte de las empresas del sector lo hace.
El gran riesgo del que se habla es que el sector caiga en una burbuja inmobiliaria, posibilidad que sustenta Carlos Parodi, profesor e investigador de la Universidad del Pacífico. Así, una de las premisas básicas que ahora, más que nunca, se debe tomar en cuenta es que no es bueno endeudarse para invertir.
La Burbuja de Carlos Parodi
Carlos Parodi, profesor de la Universidad del Pacífico, es uno de los analistas que más ha advertido acerca de la posibilidad de que el Perú caiga en una burbuja inmobiliaria. En contra de su tesis se han pronunciado constructores, banqueros, ministros y otros representantes del gobierno, pero Parodi mantiene su planteamiento: “El Perú tiene todos los componentes para una burbuja inmobiliaria”.
En diversos medios escritos, el economista ha explicado que una burbuja tiene dos componentes: la especulación, que hace que mucha gente compre hoy día apostando a que el precio va a subir mañana; y el sobreendeudamiento, cuando se destina más del 40% del ingreso neto al pago de cuotas de deuda.
Rechaza que se diga que los precios en Lima todavía están baratos comparados con los de otras ciudades de la región, que todavía hay mucha demanda por cubrir o que existan indicadores internacionales (como el PER) que muestran que se está lejos de una burbuja.
En el sector inmobiliario, insiste, existen esos dos componentes: especulación y sobreendeudamiento. Entonces, estamos cerca de una burbuja inmobiliaria. Y punto. Creerle o no es decisión individual, pero no deje de tomarlo en cuenta. Al menos, no especule sin razón y, de nuevo, no se sobreendeude por invertir.
